Se gestisci anche solo un appartamento su Airbnb o Booking, la prima domanda che dovresti farti non è “quanto guadagno”, ma “quanto pago di tasse”. E la risposta dipende da cose che il sistema non rende affatto evidenti.
Quattro regimi possibili, una scelta
In Italia, chi affitta a breve termine può rientrare in uno di questi quattro regimi fiscali, in ordine di crescente complessità:
- Cedolare secca al 21% — primo immobile destinato a locazione breve
- Cedolare secca al 26% — dal secondo immobile in poi (fino a 4)
- Partita IVA come privato (forfettario) — quando offri servizi accessori
- Impresa (ditta individuale o SRL) — oltre 4 immobili o gestione strutturata
1. Cedolare secca al 21%: il caso base
Se hai un solo immobile dato in locazione breve, la cedolare secca al 21% è la scelta di default. È un’imposta sostitutiva: sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Si calcola sul canone lordo (al netto delle commissioni delle piattaforme).
Esempio: incassi 12.000€ da Airbnb, paghi 2.520€ di tasse. Punto. Niente IVA, niente IRAP, niente complicazioni.
La cedolare si comunica in dichiarazione dei redditi (quadro RB) e si versa con F24. Le piattaforme come Airbnb e Booking trattengono già il 21% come ritenuta — quindi spesso non devi versare niente di tasca tua, basta scaricare il certificato e indicarlo in dichiarazione.
2. Cedolare al 26%: dal secondo immobile
Dal 2024, se metti in locazione breve più di un immobile, dal secondo in poi paghi il 26% (e non più il 21%). Il primo continua al 21%, ma puoi scegliere tu quale è “il primo” — di solito conviene scegliere quello con i ricavi più alti.
Sopra i 4 immobili, la cedolare non si applica più: sei considerato imprenditore e devi aprire partita IVA.
3. Quando conviene la partita IVA
Anche con 2-3 immobili, in alcuni casi conviene aprire una partita IVA. I casi tipici:
- Offri servizi accessori (colazione, pulizie giornaliere, check-in personalizzato) — sei già imprenditore di fatto, meglio formalizzarlo
- Hai costi importanti (mutuo, ristrutturazioni, arredo) — col regime forfettario li deduci in modo forfetario
- Prevedi di superare i 4 immobili entro 1-2 anni
4. SRL: quando ha senso davvero
La SRL diventa interessante sopra i 5-6 immobili o quando gestisci anche immobili di terzi (property management). Vantaggi: responsabilità limitata, IRES al 24% sull’utile, possibilità di reinvestire senza tassazione personale.
Cosa fare adesso
Il primo passo è capire esattamente quale regime ti si applica oggi, e se è il più conveniente. Non sempre lo è: molti host che incontriamo stanno pagando il 26% quando potrebbero pagare il 21% (basta riorganizzare quale immobile è “il primo”), o sono ancora in regime privato quando una SRL gli farebbe risparmiare il 10-15%.
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