--- title: "Locazioni brevi" description: "Consulenza fiscale per chi affitta immobili con contratti brevi (Airbnb, Booking): scelta tra cedolare secca e partita IVA, dichiarazione degli incassi e delle ritenute delle piattaforme, CIN, CIR e imposta di soggiorno, passaggio a ditta individuale o SRL. Assistenza anche per proprietari non residenti e frontalieri." url: "https://www.studioub.it/locazioni-brevi/" published: "2026-07-20" updated: "2026-08-06" language: "it-IT" publisher: "Studio UB" --- Settore 01 — Locazioni brevi & Airbnb # Affitti brevi: gestione fiscale chiara, senza brutte sorprese. > Consulenza fiscale per chi affitta immobili con contratti brevi (Airbnb, Booking): scelta tra cedolare secca e partita IVA, dichiarazione degli incassi e delle ritenute delle piattaforme, CIN, CIR e imposta di soggiorno, passaggio a ditta individuale o SRL. Assistenza anche per proprietari non residenti e frontalieri. Host con 1 o 10 appartamenti, property manager, gestori CIN/CIR. Ti diciamo quale regime ti conviene, come dichiarare gli incassi e quando passare a partita IVA o SRL. Richiedi consulenza [Chiama ora](tel:+393485963091) Casi seguiti 50+ host gestiti tra Milano e Lombardia Strumenti ## Hai un'idea di cosa pagheresti? Due strumenti per orientarti prima ancora di chiamarci. Sono stime, non promesse — ma servono a parlare la stessa lingua quando ci sentiamo. *Strumento interattivo disponibile sulla pagina web: Quale regime fiscale per i tuoi affitti brevi?* — [apri lo strumento](https://www.studioub.it/locazioni-brevi/#lb-calc) ### Confronto regimi a colpo d'occhio Dati aggiornati al 2026 21% Cedolare secca Privato — primo immobile Hai 1 immobile, lo affitti occasionalmente, non sei imprenditore. IRPEF Sostituita IVA Non dovuta Costi deducibili No Limite annuo — Adempimenti Minimi Caso più comune 26% Cedolare secca Privato — più immobili Hai 2-4 immobili in locazione breve, anche tramite piattaforme. IRPEF Sostituita IVA Non dovuta Costi deducibili No Limite annuo Max 4 immobili Adempimenti CIN, soggiorno P.IVA Attività d’impresa Forfettario / Ordinario / SRL Più di 4 immobili, gestione come business, struttura organizzata. IRPEF Sì o sostitutiva IVA Sì (in alcuni casi) Costi deducibili Sì Limite annuo In base al regime Adempimenti Completi Problemi che risolviamo ## Se ti riconosci in una di queste, parliamone. 01 #### Non sai se conviene cedolare, forfettario o impresa Hai più immobili e sospetti di pagare più tasse del dovuto. 02 #### Hai più immobili e non sai se aprire la partita IVA La soglia non è solo il numero — è come gestisci, dove e quanto. 03 #### Le piattaforme trattengono ritenute Airbnb e Booking ti trattengono il 21%. Sai come gestirle in dichiarazione? 04 #### Hai ricevuto avvisi su CIN o imposta di soggiorno Notifiche dal comune, sanzioni, lettere di compliance. Ti aiutiamo a rispondere. 05 #### Sei frontaliero o non residente Affitti un immobile in Italia ma vivi all’estero. La fiscalità è diversa e tracciata. 06 #### Vuoi crescere da 1 a 5+ immobili Strutturarti come privato, ditta individuale o SRL: scelta che cambia tutto. Come ti aiutiamo ## Sei cose concrete che facciamo. Non un elenco di servizi generici. Ogni voce è qualcosa che abbiamo già fatto per altri host nella tua situazione. Vediamo la tua situazione 01 Analisi del regime fiscale ottimale (privato, forfettario, impresa) 02 Gestione dichiarazione redditi con ritenute Airbnb / Booking 03 Consulenza CIN, CIR e imposta di soggiorno 04 Strutturazione passaggio da privato a partita IVA o SRL 05 Locazioni miste: turistiche, transitorie, abitative 06 Gestione fiscale per non residenti / frontalieri A chi è dedicato ## Tre profili, tre percorsi. 01 / 03 #### Host singolo Hai 1 appartamento, lo affitti su Airbnb part-time o stagionalmente. **Tipico:** lavoratore dipendente con appartamento in centro o seconda casa al lago. 02 / 03 #### Multi-host Gestisci 3+ immobili, è quasi un secondo lavoro ma sei ancora privato. **Tipico:** 2-5 immobili, ricavi 30-80k, vuoi capire quando "diventa impresa". 03 / 03 #### Property manager Gestisci immobili per altri, prendi commissioni, hai struttura. **Tipico:** già partita IVA, vuoi ottimizzare e capire SRL / ATECO 55.20.42. Caso studio ### Da 8 immobili come privato a SRL semplificata: −15% di carico fiscale. Host milanese, 8 immobili tra centro e Navigli, ricavi annui 180k€. Era ancora privato con cedolare al 26% sopra il limite. Ricostruita la posizione, aperta SRL semplificata, conferiti gli immobili. Sei mesi dopo: gestione contabile chiara, costi deducibili (pulizie, manutenzione, OTA), carico fiscale ridotto del 15%. −15% Carico fiscale 3 mesi Tempo passaggio 8 → SRL Struttura Domande frequenti ## Le domande che riceviamo più spesso da host Airbnb e proprietari di immobili. Se non trovi la risposta che cerchi, contattaci: saremo felici di aiutarti. [Chiedimi su WhatsApp](https://wa.me/393485963091) ### Quando devo aprire la partita IVA per le locazioni brevi? Dal 2026, se destini alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La nuova soglia si applica anche a chi gestiva già gli immobili negli anni precedenti: non riguarda soltanto le nuove attività o i nuovi appartamenti. Anche con uno o due immobili, tuttavia, la partita IVA può essere necessaria quando l’attività presenta concretamente un’organizzazione imprenditoriale. ### Come funziona la cedolare secca nelle locazioni brevi? Dal 2026 puoi applicare la cedolare secca solo fino a due immobili destinati a locazione breve. L'aliquota è del 21% sull'immobile che scegli e del 26% sul secondo. Dal terzo immobile l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. ### Devo dichiarare gli incassi Airbnb al lordo o al netto delle commissioni? Gli incassi devono essere dichiarati al lordo delle commissioni trattenute dalla piattaforma. Se applichi la cedolare secca, le commissioni non sono deducibili. L'eventuale ritenuta operata dall'intermediario verrà poi gestita in dichiarazione dei redditi. ### Il CIN è sempre obbligatorio? Sì. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazione breve o turistica e deve essere indicato negli annunci online e, nei casi previsti, esposto anche presso l'immobile. La mancata esposizione può comportare sanzioni amministrative. ### Conviene gestire gli immobili come privato o costituire una società? Dipende dal numero degli immobili, dai ricavi e dagli obiettivi dell'investimento. Quando l'attività cresce o diventa strutturata, può essere conveniente valutare una gestione in forma societaria. Ogni situazione richiede un'analisi preventiva, sia fiscale sia patrimoniale. ### Vivo all'estero: devo pagare le tasse in Italia? Se possiedi un immobile situato in Italia e lo concedi in locazione breve, i redditi prodotti sono generalmente imponibili anche in Italia. La gestione fiscale dei proprietari non residenti richiede particolare attenzione, soprattutto in presenza di convenzioni contro le doppie imposizioni e specifici adempimenti dichiarativi. Parliamone ## Raccontaci la tua situazione. Ti rispondiamo entro 24h lavorative. Prima chiamata conoscitiva di 15-30 minuti gratuita. [Telefono 348 596 3091](tel:+393485963091) [WhatsApp 348 596 3091](https://wa.me/393485963091) [@ Email info@studioub.it](mailto:info@studioub.it) ## Punti chiave - Simulatore online gratuito del regime fiscale per affitti brevi - Gestione di CIN, CIR e imposta di soggiorno - Dichiarazione dei redditi con le ritenute di Airbnb e Booking - Strutturazione del passaggio da privato a partita IVA o SRL - Assistenza per proprietari non residenti e frontalieri ## Fonti - Art. 4, D.L. 24 aprile 2017, n. 50 — regime fiscale delle locazioni brevi - Art. 13-ter, D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 — Codice Identificativo Nazionale (CIN) ## Contatti — Studio UB - Sede: Via Gallarate 209, 20151 Milano (MI) — Sede a Milano · assistenza in tutta Italia da remoto - Telefono: +39 348 596 3091 - WhatsApp: https://wa.me/393485963091 - Email: info@studioub.it - Orari: lun–ven 09:00–18:30 (telefono; in studio su appuntamento) - Modulo di contatto: https://www.studioub.it/contatti/