--- title: "Locazioni brevi 2026: tutte le tasse da pagare in base al regime" description: "Cedolare al 21%, cedolare al 26%, partita IVA, impresa. Una guida completa per capire cosa paghi davvero in base al tuo numero di immobili e tipo di gestione." url: "https://www.studioub.it/locazioni-brevi-2026-tutte-le-tasse/" published: "2026-05-12" updated: "2026-07-20" language: "it-IT" publisher: "Studio UB" --- Locazioni brevi 12 maggio 2026 · 8 min di lettura # Locazioni brevi 2026: tutte le tasse da pagare in base al regime Cedolare al 21%, cedolare al 26%, partita IVA, impresa. Una guida completa per capire cosa paghi davvero in base al tuo numero di immobili e tipo di gestione. Se gestisci anche solo un appartamento su Airbnb o Booking, la prima domanda che dovresti farti non è “quanto guadagno”, ma “quanto pago di tasse”. E la risposta dipende da cose che il sistema non rende affatto evidenti. ## Quattro regimi possibili, una scelta In Italia, chi affitta a breve termine può rientrare in uno di questi quattro regimi fiscali, in ordine di crescente complessità: 1. **Cedolare secca al 21%** — primo immobile destinato a locazione breve 2. **Cedolare secca al 26%** — dal secondo immobile in poi (fino a 4) 3. **Partita IVA come privato (forfettario)** — quando offri servizi accessori 4. **Impresa (ditta individuale o SRL)** — oltre 4 immobili o gestione strutturata ## 1. Cedolare secca al 21%: il caso base Se hai **un solo immobile** dato in locazione breve, la cedolare secca al 21% è la scelta di default. È un’imposta sostitutiva: sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Si calcola sul canone lordo (al netto delle commissioni delle piattaforme). **Esempio:** incassi 12.000€ da Airbnb, paghi 2.520€ di tasse. Punto. Niente IVA, niente IRAP, niente complicazioni. La cedolare si comunica in dichiarazione dei redditi (quadro RB) e si versa con F24. Le piattaforme come Airbnb e Booking trattengono già il 21% come ritenuta — quindi spesso non devi versare niente di tasca tua, basta scaricare il certificato e indicarlo in dichiarazione. ## 2. Cedolare al 26%: dal secondo immobile Dal 2024, se metti in locazione breve **più di un immobile**, dal secondo in poi paghi il **26%** (e non più il 21%). Il primo continua al 21%, ma puoi scegliere tu quale è “il primo” — di solito conviene scegliere quello con i ricavi più alti. Sopra i **4 immobili**, la cedolare non si applica più: sei considerato imprenditore e devi aprire partita IVA. ## 3. Quando conviene la partita IVA Anche con 2-3 immobili, in alcuni casi conviene aprire una partita IVA. I casi tipici: - Offri **servizi accessori** (colazione, pulizie giornaliere, check-in personalizzato) — sei già imprenditore di fatto, meglio formalizzarlo - Hai **costi importanti** (mutuo, ristrutturazioni, arredo) — col regime forfettario li deduci in modo forfetario - Prevedi di **superare i 4 immobili** entro 1-2 anni ## 4. SRL: quando ha senso davvero La SRL diventa interessante sopra i **5-6 immobili** o quando gestisci anche immobili di terzi (property management). Vantaggi: responsabilità limitata, IRES al 24% sull’utile, possibilità di reinvestire senza tassazione personale. ## Cosa fare adesso Il primo passo è capire **esattamente** quale regime ti si applica oggi, e se è il più conveniente. Non sempre lo è: molti host che incontriamo stanno pagando il 26% quando potrebbero pagare il 21% (basta riorganizzare quale immobile è “il primo”), o sono ancora in regime privato quando una SRL gli farebbe risparmiare il 10-15%. Se vuoi un’analisi della tua situazione specifica, [chiamaci](https://www.studioub.it/contatti/) o usa il calcolatore nella pagina [Locazioni brevi](https://www.studioub.it/locazioni-brevi/). Scritto da #### Umberto Bauleo Esperto Contabile, ODCEC Busto Arsizio sez. B n. 25. Specializzato in locazioni brevi, agenzie viaggio e ricostruzioni contabili. [Conosci Umberto](https://www.studioub.it/chi-siamo) ### Continua a leggere. Locazioni brevi · 6 min #### CIN e CIR: cosa cambia, scadenze e sanzioni → [CIN e CIR: cosa cambia, scadenze e sanzioni](https://www.studioub.it/cin-cir-cosa-cambia/) Locazioni brevi · 5 min #### Cedolare secca 21% o 26%: differenze e quando si applica → [Cedolare secca 21% o 26%: differenze e quando si applica](https://www.studioub.it/cedolare-secca-21-vs-26/) Locazioni brevi · 7 min #### Quando conviene aprire la partita IVA per gli affitti brevi → [Quando conviene aprire la partita IVA per gli affitti brevi](https://www.studioub.it/partita-iva-affitti-brevi/) Parliamone ## Raccontaci la tua situazione. Ti rispondiamo entro 24h lavorative. Prima chiamata conoscitiva di 15-30 minuti gratuita. [Telefono 348 596 3091](tel:+393485963091) [WhatsApp 348 596 3091](https://wa.me/393485963091) [@ Email info@studioub.it](mailto:info@studioub.it) ## Contatti — Studio UB - Sede: Via Gallarate 209, 20151 Milano (MI) — Sede a Milano · assistenza in tutta Italia da remoto - Telefono: +39 348 596 3091 - WhatsApp: https://wa.me/393485963091 - Email: info@studioub.it - Orari: lun–ven 09:00–18:30 (telefono; in studio su appuntamento) - Modulo di contatto: https://www.studioub.it/contatti/